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Après 2025 où beaucoup espéraient une vraie détente, cette année s'annonce plutôt prudente pour les emprunteurs. Les conditions de financement devraient certes rester stables, mais sans amélioration franche. Entre incertitudes économiques multiples et pause probable de la BCE dans son assouplissement monétaire, le marché traverse une année de transition.
Les taux moyens ont d'abord stagné autour de 3,07% entre mars et août avant de repartir légèrement à la hausse dès septembre pour toucher 3,12% en moyenne d'après l'Observatoire Crédit Logement, soit cinq points de base supplémentaires. Le détail par durée révèle que les emprunts longs ont surtout grimpé : +16 points de base sur vingt ans (record), +12 sur vingt-cinq ans, seulement +5 sur quinze ans. Cette reprise timide d'avril s'est nettement accélérée à partir de juillet.
Les établissements bancaires gardent leurs positions défensives avec des critères d'octroi serrés. Le plafond d'endettement à 35% imposé par le HCSF en 2021 perdure. L'apport personnel tourne généralement autour de 10% du prix d'achat, soit 46% de plus fin 2025 qu'en 2019 en moyenne. Cette double contrainte bloque l'accès à la propriété pour beaucoup de ménages, notamment les primo-accédants. Les banques jonglent entre préserver leurs marges face à la hausse de leurs coûts de refinancement et maintenir une activité suffisante. Résultat : les baisses des taux directeurs de la BCE ne se répercutent pas vraiment sur les conditions d'emprunt des particuliers.
La BCE a réduit ses taux directeurs en 2024 et 2025, bloqués à 2% depuis juin. Elle devrait souffler en 2026. L'inflation hors énergie et alimentation ne veut pas redescendre vers la cible de 2%, alimentée par les hausses salariales et le prix des services qui continuent de grimper. Le contexte international complique la donne : politique américaine, tensions géopolitiques, perturbations des chaînes d'approvisionnement créent un brouillard économique qui pousse à la prudence. Cette stabilité monétaire offre au moins de la visibilité aux acteurs immobiliers qui peuvent anticiper plus sereinement sans craindre une dégradation brutale de leur capacité d'emprunt.
